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今天下午，杭州余杭出让一宗乔司商住地，被合景泰富底价拿下，总价16.7亿元，折合楼面价12011元/㎡。溢价率仅0.1%。
土地一拍完，我就与三家开发商讨论，对这宗地块未来售价进行测算。全装修销售的话，基本上，地价+10000元/㎡差不多就是销售成本价。
也就是说，这宗乔司商住地要卖22000元/㎡。
这下，有人彻底懵圈了。
近期，《层楼》后台粉丝急切地追问：“房价会跌吗？”不论是手握资金意犹未尽的投资客，还是错过行情恋恋不舍的刚需们，都在齐刷刷观望。
近期房贷开始收紧。如果仅从数据看，调控也开始显现效应。10月，杭州市新房成交量15429套，环比跌30%，创下今年3月以来新低。
回过头发现，政府默默地调高了起拍价。
这跟9·26土地新政有关。当天，杭州市国土局官网发布了《加大土地供应，调整竞价方式》，提到三点。
1、当土地竞价溢价率超过100%（含）时，该地块竞得人应在签订土地出让合同起一个月内全额付清土地出让金。
2、当土地竞价溢价率超过120%（含）时，除需满足上述第一款条件外，该地块所建商品房屋还须在取得不动产登记证后方可销售。
3、当土地竞价溢价率达到150%时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场投报配建养老设施面积的程序，并按投报面积最高者确定竞得人。
所以，尽管土地新政看着对高溢价率地块有各种严厉的惩罚措施，但通过调高起价，溢价率就不可能高了。
PART 2
或许接下来的宅地出让，很多会像今天乔司这块地一样，溢价几乎为零。
10月28日，主城区挂出7宗地块， 3宅4商。其中3宗宅地分别是丁桥单元宅地、艮北新城东单元商住地以及三墩北宅地。
同样，都调高了起拍价。丁桥地块起拍价9224元/㎡，艮北地块起拍价15556元/㎡，三墩地块起拍价10869元/㎡。
对比一下，同区域内上一次土地出让的情况。
万科当时拿下三墩西雅图项目，楼面价14902元/㎡，溢价率114%；在艮北商地边上，今年7月越秀的楼面价也就17414元/㎡。至于丁桥，上次拍地还是去年的事，所以起价就是地王了。
从主城区推出的三宗宅地，也透露了政府想低调卖地的思路。这次挂出的三宗宅地，都在主城边缘区域。
这样一来，不太容易出现特别夸张的拍地价格，也就不会过份引起关注。当然，还是主城区土地，开发商也有兴趣参与。
对于政府来说，很简答，市场不能造成恐慌，更不能急速冷却。
另外，从调高起拍价这点来看：
一方面，地王现房销售，对谁都是难以承受的结果，全国的影响也不好。另一方面，在政府制定“合理”的起拍价时，又透露了它内心中，每一个板块的房价下限。
为什么以前从地价起拍价看不出来？
一是以前起拍价，一般多是根据该板块上一次拍地的价格确定的。二是出让时往往有很高溢价，起拍价与最后成交价差距很大，说明不了什么问题。
PART 3
我们做个大胆假设：这三宗宅地都以底价成交。按市面上正常的开发周期，它们的成本价是多少？
丁桥宅地，成本价测算20000元/㎡。
距离这宗宅地最近的楼盘是中旅城仕公馆，目前在售价格18000元/㎡；还有武林九里，在售均价21000元/㎡。
艮北地块，视地段不同，成本价测算28000元/㎡。
目前，区域有7个住宅项目，主要在售楼盘是绿城杨柳郡和招商雍和府，待售楼盘有润和项目、越秀项目。绿城杨柳郡春节后开盘价30000元/㎡，招商雍华府尾房也要27000元/㎡。
三墩北地块起拍价10869元/㎡，测算成本价23000元/㎡。
近期关注度颇高的龙湖水晶郦城，2015年11月出让，体量9.6万㎡，成交价6.9亿元，楼面价7190元/㎡。据说，预期首开价格25000元/㎡左右。周边拆迁安置房如二手房有阳光嘉园20000元/㎡，墩莳家园24000元/㎡。
按这三个不精确的测算价格，很容易看出，政府对着三个板块的房价底线。
或许可以说，房价回跌2000元/㎡左右，是政府给开发商预留的“合理利润”空间，也可以看作房价万一下跌的容忍空间。
反过来说，一旦跌幅超出这个界限。政府可能又要出招。何况，还有可能根本不会怎么跌。所以，等待抄底的购房者，有可能扑空。
PART 4
最后，在来看看市场基本面。
第一，严格来说，相比其它城市，杭州这波行情涨幅不算最夸张。而且，高库存风险已经消化，加上未来许多利好还未兑现，这些都对冲了调控的风险。
第二，上半年的去化，库存已经非常健康，短期内，购房者仍将“买房难”。
据透明售房网统计，截至10月20日，杭州主城区新房去化周期为7.6个月，其中住宅库存不足1.6万套，去化周期仅需3.2个月。
“至少今年，没必要降价。”城西某楼盘营销总监说，能卖的房子都卖完了。
对于全国布局的开发商，杭州还是相对安全的城市。
研究机构人士说：很多开放商不但不准备偃旗息鼓，甚至把接下来的杭州土地市场看做一次机会。
上半年，全国土地出让总金额，杭州排名第一。按目前土地挂牌速度，很有可能进入全年前三。
这让我想起上次杭州得冠军的2009年。会重蹈覆辙吗？
“情况完全不同啊，今年土地出让金高，完全是因为地价高，实际出让宅地总量并不多。”上述机构人士告诉我，只要不像2013年那么贱卖土地，杭州未来的库存量并不会失控。
今天下午，前同事来问我：我小姨妈想到杭州买房，什么时候可以下手？最近，朋友圈里都在预测：明年二季度左右，杭州房价会迎来拐点。
我的姐姐就非常相信。她现在正拿着80万眼巴巴地等着降价，还说：不买房子还能买什么呢？现在人民币都快贬值了。
今天中午，我倒听见一个很＂非主流＂的论断：杭州房价不仅不会跌，等平衡打破还要涨，涨到下一次调控加码。
说什么呢！现在一切的诉求都是稳定。
精辟！期待您的作品！
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今天下午，杭州余杭出让一宗乔司商住地，被合景泰富底价拿下，总价16.7亿元，折合楼面价12011元/㎡。溢价率仅0.1%。
土地一拍完，我就与三家开发商讨论，对这宗地块未来售价进行测算。全装修销售的话，基本上，地价+10000元/㎡差不多就是销售成本价。
也就是说，这宗乔司商住地要卖22000元/㎡。
这下，有人彻底懵圈了。
近期，《层楼》后台粉丝急切地追问：“房价会跌吗？”不论是手握资金意犹未尽的投资客，还是错过行情恋恋不舍的刚需们，都在齐刷刷观望。
近期房贷开始收紧。如果仅从数据看，调控也开始显现效应。10月，杭州市新房成交量15429套，环比跌30%，创下今年3月以来新低。
回过头发现，政府默默地调高了起拍价。
这跟9·26土地新政有关。当天，杭州市国土局官网发布了《加大土地供应，调整竞价方式》，提到三点。
1、当土地竞价溢价率超过100%（含）时，该地块竞得人应在签订土地出让合同起一个月内全额付清土地出让金。
2、当土地竞价溢价率超过120%（含）时，除需满足上述第一款条件外，该地块所建商品房屋还须在取得不动产登记证后方可销售。
3、当土地竞价溢价率达到150%时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场投报配建养老设施面积的程序，并按投报面积最高者确定竞得人。
所以，尽管土地新政看着对高溢价率地块有各种严厉的惩罚措施，但通过调高起价，溢价率就不可能高了。
PART 2
或许接下来的宅地出让，很多会像今天乔司这块地一样，溢价几乎为零。
10月28日，主城区挂出7宗地块， 3宅4商。其中3宗宅地分别是丁桥单元宅地、艮北新城东单元商住地以及三墩北宅地。
同样，都调高了起拍价。丁桥地块起拍价9224元/㎡，艮北地块起拍价15556元/㎡，三墩地块起拍价10869元/㎡。
对比一下，同区域内上一次土地出让的情况。
万科当时拿下三墩西雅图项目，楼面价14902元/㎡，溢价率114%；在艮北商地边上，今年7月越秀的楼面价也就17414元/㎡。至于丁桥，上次拍地还是去年的事，所以起价就是地王了。
从主城区推出的三宗宅地，也透露了政府想低调卖地的思路。这次挂出的三宗宅地，都在主城边缘区域。
这样一来，不太容易出现特别夸张的拍地价格，也就不会过份引起关注。当然，还是主城区土地，开发商也有兴趣参与。
对于政府来说，很简答，市场不能造成恐慌，更不能急速冷却。
另外，从调高起拍价这点来看：
一方面，地王现房销售，对谁都是难以承受的结果，全国的影响也不好。另一方面，在政府制定“合理”的起拍价时，又透露了它内心中，每一个板块的房价下限。
为什么以前从地价起拍价看不出来？
一是以前起拍价，一般多是根据该板块上一次拍地的价格确定的。二是出让时往往有很高溢价，起拍价与最后成交价差距很大，说明不了什么问题。
PART 3
我们做个大胆假设：这三宗宅地都以底价成交。按市面上正常的开发周期，它们的成本价是多少？
丁桥宅地，成本价测算20000元/㎡。
距离这宗宅地最近的楼盘是中旅城仕公馆，目前在售价格18000元/㎡；还有武林九里，在售均价21000元/㎡。
艮北地块，视地段不同，成本价测算28000元/㎡。
目前，区域有7个住宅项目，主要在售楼盘是绿城杨柳郡和招商雍和府，待售楼盘有润和项目、越秀项目。绿城杨柳郡春节后开盘价30000元/㎡，招商雍华府尾房也要27000元/㎡。
三墩北地块起拍价10869元/㎡，测算成本价23000元/㎡。
近期关注度颇高的龙湖水晶郦城，2015年11月出让，体量9.6万㎡，成交价6.9亿元，楼面价7190元/㎡。据说，预期首开价格25000元/㎡左右。周边拆迁安置房如二手房有阳光嘉园20000元/㎡，墩莳家园24000元/㎡。
按这三个不精确的测算价格，很容易看出，政府对着三个板块的房价底线。
或许可以说，房价回跌2000元/㎡左右，是政府给开发商预留的“合理利润”空间，也可以看作房价万一下跌的容忍空间。
反过来说，一旦跌幅超出这个界限。政府可能又要出招。何况，还有可能根本不会怎么跌。所以，等待抄底的购房者，有可能扑空。
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最后，在来看看市场基本面。
第一，严格来说，相比其它城市，杭州这波行情涨幅不算最夸张。而且，高库存风险已经消化，加上未来许多利好还未兑现，这些都对冲了调控的风险。
第二，上半年的去化，库存已经非常健康，短期内，购房者仍将“买房难”。
据透明售房网统计，截至10月20日，杭州主城区新房去化周期为7.6个月，其中住宅库存不足1.6万套，去化周期仅需3.2个月。
“至少今年，没必要降价。”城西某楼盘营销总监说，能卖的房子都卖完了。
对于全国布局的开发商，杭州还是相对安全的城市。
研究机构人士说：很多开放商不但不准备偃旗息鼓，甚至把接下来的杭州土地市场看做一次机会。
上半年，全国土地出让总金额，杭州排名第一。按目前土地挂牌速度，很有可能进入全年前三。
这让我想起上次杭州得冠军的2009年。会重蹈覆辙吗？
“情况完全不同啊，今年土地出让金高，完全是因为地价高，实际出让宅地总量并不多。”上述机构人士告诉我，只要不像2013年那么贱卖土地，杭州未来的库存量并不会失控。
今天下午，前同事来问我：我小姨妈想到杭州买房，什么时候可以下手？最近，朋友圈里都在预测：明年二季度左右，杭州房价会迎来拐点。
我的姐姐就非常相信。她现在正拿着80万眼巴巴地等着降价，还说：不买房子还能买什么呢？现在人民币都快贬值了。
今天中午，我倒听见一个很＂非主流＂的论断：杭州房价不仅不会跌，等平衡打破还要涨，涨到下一次调控加码。
说什么呢！现在一切的诉求都是稳定。